В последнее время граждане часто обращаются с жалобами на работу агентств недвижимости. Выделяется несколько направлений, по которым нарушаются права обратившихся граждан.

При заключении договора услуг по продаже либо покупке недвижимости риелторы неправомерно налагают ответственность на граждан в случае их отказа от услуг риелторов. Размеры ответственности устанавливаются различными агентствами от 3% и выше от стоимости продаваемой квартиры либо цены, за которую гражданин — заказчик намерен приобрести квартиру. Выраженные в рублях, эти проценты представляют собой довольно крупную сумму – 30 000 рублей и выше. Реже ответственность определена в виде штрафа в определенной сумме. Так, гражданин Л. обратился за консультацией по заключенному им договору об оказании услуг с агентством недвижимости по продаже квартиры. После заключения договора Л. сам нашел покупателя квартиры, который и составил договор купли-продажи квартиры. Документы были направлены для регистрации. Уведомив агентство об отказе от их услуг, гражданин Л. был подвергнут ежедневной телефонной «бомбардировке» со стороны агентства с требованием выплаты штрафа в размере 20 000 рублей за отказ от договора, условие о штрафе было внесено в договор.

Гражданину Л. была дана консультация, что в соответствии со ст. 782 ГК РФ ему как заказчику дано право на односторонний отказ от договора услуг. Поскольку такое право предоставлено законом, то за осуществление гражданином своего права на него не может возлагаться ответственность. А такие виды ответственности, как штраф, пени (неустойка), являются способами обеспечения обязательств и применяются в случае неисполнения обязательств. По договору услуг у гражданина Л. имеется обязательство — оплатить выполненные услуги. Но так как услуга по продаже квартиры не была исполнена агентством, у Л. не возникло обязательства оплатить услуги агентства. Нет обязательства — нет и ответственности.

Незаконным считаю и другое условие договоров услуг риелторов: не вступать в переговоры с третьими лицами, не пользоваться услугами других агентств, не рекламировать продажу объекта недвижимости. Данное условие ограничивает право собственности, которое включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом — ст. 209 ГК РФ. До тех пор, пока имущество не отчуждено, даже при том, что имеется доверенность по распоряжению данным имуществом другим лицам, собственнику принадлежит право каких-либо действий в отношении своего имущества. Вспомним, что гражданин может иметь в судебном процессе несколько адвокатов, оплатив каждому за услуги. Так и в данном случае представляется возможность граждан обращаться в различные агентства, использовать все законные средства для своей цели — продажи либо покупки недвижимости.

Данное условие выгодно агентствам, так как клиент-заказчик ограничен в своих действиях и вынужден пользоваться только услугами одного агентства. Но оно не выгодно заказчикам, потому что затягивается время, меняются цены. Заказчики-покупатели и продавцы — от такой ситуации не выигрывают.

Наиболее часто встречающаяся проблема в нарушении закона — заключение договоров о задатке при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости. Заключая такие договоры, агентства недвижимости вводят своих клиентов в заблуждение, что в случае, если сторона (продавец), получившая задаток, откажется от заключения договора купли-продажи квартиры, она обязана возвратить другой стороне двойную сумму задатка. Если же в незаключении основного договора виновен покупатель — задаток остается у продавца. И вот приходит день, когда предварительный договор прекратил свое действие, а основной купли-продажи не заключен.

В данной ситуации начинается психологический прессинг несостоявшихся продавца и покупателя один на один, уже без агентства, с требованиями по задатку. Сначала споры иду по телефону, затем на бумаге, затем в суде, после которых — затяжное исполнительное производство. Авторы таких ситуаций — агентства недвижимости остаются в стороне, поскольку они лишь оформляют договоры, не являются сторонами по договорам.

Неоднократно суды по таким делам принимали решения о признании договоров о задатке недействительными и о возврате переданных по таким договорам сумм в одинарном, а не в двойном размере. Данные решения согласуются с разъяснением Верховного суда РФ о том, что соглашение о задатке заключается вместе с основным договором — договором купли-продажи, а не с предварительным договором — Бюллетень Верховного суда РФ № 5, 2006 г., стр. 30.

В каждом принятом на себя поручении по защите прав и интересов граждан, в каждой консультации вырисовывается не только частная проблема обратившегося за помощью лица, но и общественно значимая. Так, рынок недвижимости стал неотъемлемой частью нашей жизни. Думаю, будет лучше, если в рекламах вместо объявления: «Агентствам не беспокоить!» мы будем читать: «Агентствам беспокоить!».

Уровень правовой подготовки части граждан остается низким, другие граждане заняты и не имеют возможности сами заниматься сделками, поэтому агентства недвижимости, безусловно, необходимы. Они необходимы как гарантия законности проводимых сделок, спокойствия граждан за свои права при совершении ими сделок с имуществом.